房屋征收评估办法有哪些(如何对被征收房屋实施评估)
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，使国有土地上房屋征收的程序、标准和实施更加合法化。但是，在房屋征收的实际过程中，还是会出现很多争议。一个重要的部分是被征收人对补偿计划的不满。现实中的补偿往往与被征收人的预期价格存在较大差距，不同评估方式的确定会使房屋价值相差很大，那么评估机构选择的合适评估方式如何判断呢？北京再铭律师事务所李顺华律师团队将为您详细介绍房屋征收的评估方法和适用方案。
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，被征收房屋的基本补偿包括被征收房屋价值补偿、房屋拆迁补偿、临时安置补偿和停产补偿。因房屋征收造成的停业损失补偿包括三个方面。其中，对被征收房屋价值的补偿是重中之重，这意味着评估成为房屋价值确定过程中最重要的一步。
如何确定评价标准，住房和城乡建设部于2011年6月发布了《国有土地征收房屋评价办法》，规范评价标准。在实践中，是通过协商或其他方式选定的房地产，由价格评估机构制作《家庭评估清单》，根据评估对象和当地房地产市场情况，选择合适的方法对被征收房屋的价值进行评估。
然而，被征收人在收到评估报告时往往会感到困惑，评估出的价格与自己的预期甚至相邻房屋的价值相差甚远。在这样的情况下，一方面可能是由于评估程序的不规范甚至违法造成的，另一方面也很可能是评估机构在评估方法的选择上出现了错误。 . 那么房屋征收中的评估方法有哪些呢？它们究竟是如何应用和选择的？
房屋征收评估的常用估价方法
《国有土地征收房屋评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当按照市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的适用性进行分析。评估对象和当地房地产市场情况。，选择其中一种或多种方法来评估被征收房屋的价值。
² 市场估值法
市场估价法是参照被征收类似区域商品房的价格确定被征收房屋的补偿标准。通常适用于可在市场上交易的房地产，如普通商品住宅、商场、标准工业厂房等。过去，它已经开始重视土地价值的补偿。如果未来将被征地开发成商业区，地价必然上涨。就这片区域的征用而言，最值钱的其实是这片区域的土地。因此，被征收人应享有土地升值收益的一部分。
² 成本计价方法
成本估价法，也称为成本近似法，是最小化市场空间，计算房地产重建后的价值减去折旧价格。这种估值方法通常适用于房地产交易较少且无法使用市场比较方法的情况，例如宅基地上的土地和房屋。在估值方法的应用中，成本估值法应该是次优选择，但在实践中，成本估值法很容易被估值机构滥用。法等
² 收入法
收益法是指以不动产的未来收益来确定被征收房屋的补偿标准。适用于具有潜在收益价值的房地产，可在一定范围内对未来收益和风险进行预算，如酒店、游乐园等。标准厂房（出租）、仓库（出租）、农田等场所营利性收入明显的，相反，公共空间或公益性质的不动产不适用该估值方法。
² 假设开发方法
假设开发方法针对的是在征收过程中仍在建设中的房屋，主要是指估计该不动产竣工后的正常交易价格，再扣除开发成本、税金等费用。以此为依据，剩余金额为评估。结果。假设开发法主要适用于拟开发的土地、拟开发成成熟地的土地或拟征用改造的开发中房地产。
事实上，在实际的房屋征收过程中，多采用市场比较法和成本近似法对被征收房屋进行评估。如果评估机构选择市场比较法，再明律师提醒大家注意两点：一是其所指的被征收房屋在区位、用途、权利性质、档次等方面是否相近，规模、建筑结构等都有相似之处。简单来说就是比较同一区域或相邻的房地产价格；二是参考市场价格是否为评估时的平均成交价格。如果评估机构采用成本近似法，需要注意是否符合事实，
如何选择评估方法
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定：被征收房屋同类不动产交易的，应当采用市场法评估；被征收房屋或者与其类似的不动产有经济利益的，应当采用收益法。评估; 被征收房屋为在建工程，应采用假设开发法进行评估。
事实上，如果只看这条规定，评价方法的选择实际上是重叠的，而且具有极大的不确定性。法律是否规定了首选的评估方法？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值补偿，不得低于被征收房屋同类房地产的市场价格。房屋征收决定公布日期。” 在此过程中，应以市场方式为主，根据具体情况选用其他方式。
值得注意的是，如果评估机构可以同时使用两种或两种以上的评估方法进行评估，则应选择两种或两种以上的评估方法进行评估，并在检查和比较各种评估方法的计算结果后，合理确定评估方法。评价结果。因此，在一般的评价报告中，评价机构只采用一种评价方式，没有说明或说明理由，实际上违反了公平、合法的评价原则。
另外，同一征收项目的房屋征收评估委托两个以上评估机构进行的，应当指定一个作为牵头单位，由牵头单位在评估方法等方面确定统一标准。 . 因此，即使多个评估机构参与同一项目的房屋征收评估工作，评估方法也应有统一的标准，这是集体征收项目中应注意的问题。
北京再铭律师事务所李顺华律师团队提醒广大被征收人，房屋估价是确定房屋价值和最终能得到多少补偿的重要一步。面对评估机构出具的评估报告，被征收人往往不明白为什么选择这种评估方式。事实上，不同评估方法评估出来的房子价值是有很大差异的。被征收人应当能够根据自己房屋的价值判断所选择的评估方法是否合适。如与事实不符，应及时采取救济措施，以免错过最佳维权途径。必要时可委托专业律师解决。
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