房屋登记实务中预告登记的几种情形

预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本条以列举和概括规定相结合的方式界定了预告登记制度的适用范围，即何种请求权可以依法进行不动产预告登记。

据此规定，笔者认为对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。

《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。”根据此规定，在实践中除了本条(一)、(二)、(三)款所列具体情形外，笔者对工作中接触到的“法律、法规规定的其他情形。”如：合作联建房屋，集资建房，拆迁安置等能否进行预告登记浅析如下：

一、合作联建房屋可以联建协议为依据进行预告登记。

笔者所述的这种与建住房[2006] 196号《关于制止违规集资合作建房的通知》等相关文件所指不同，其基本形式为：某一宗土地使用权为两个以上自然人、单位或其他组织，其核发的建设手续与土地登记簿上记载的土地使用权人一致，(一般情况下，其土地使用权取得方式为出让)他们以民事协议约定如何共同出资修建并对将来建成后的房地产怎样经营管理或进行利益分配的行为。

在这种协议中，有一项重要内容：即以合作联建全体所有人为义务人，单独个体为权利人对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套(幢、层、间)房屋归谁所有。

一般情况下，如果没有关于房屋分配的协议，则将来建成的房屋应根据《物权法》第一百零四条按照出资额确定按份共有比例，也就是说将来建成的房屋都应登记为所有合作联建人共有。

这将导致在管理、处置这些房屋时由于共有关系的存在而带来许多不便，这样的结果不利于发挥物的效用。

合作联建各方以协议的形式来分配确认房屋的归属，并进行预告登记，笔者认为这样可以更有效地保护当事人各方的利益不受损害。

首先，这份协议满足“或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的法律规定;其次，预告登记后，单独个体作为物权的请求权人，可以保全将来的房屋不被协议的另一方或他人占有和处分.并可以因预告登记防止第三人的介入而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力;(这里不存在破产保护的效力，因为理论上不会产生或者产生了也不会对预告登记权利人造成影响。

)第三、预告登记后，由于各自向承建方结清所需要的建设费用，所以不存在协议双方之间的债权债务的问题。

在这种情况下，预告登记的失效适用于《物权法》第二十条中：“或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定。

需要指出的是，有观点认为，我国预告登记制度的前提是由于权利人和义务人建立在债的基础之上，联建关系中，协议双方无债权债务基础关系，在此的债权债务关系是联建方与承建方，因此不能进行预告登记。

笔者认为，这是对我国预告登记制度的片面理解：

1、从《物权法》关于预告登记的法律规定条文来看，设立预告登记的目的在于保障请求权人实’现将来物权，—而并非一定要存在债的基础法律关系为前提。

2、联建协议中，联建各方其实存在互相的权利义务内容，联建协议中各方对联建房屋的建设、出资、管理、分配等基本内容约定了各方的权利义务，并非相互之间不存在权利义务。

3、联建方与承建方之间产生的债权债务是基于建设施工合同而产生的承揽法律关系，并不属于物权协议，不能与预告登记制度中的物权协议混淆。

二、集资建房可以集资建房协议为依据进行预告登记。

笔者所述情形与《经济适用住房管理办法》第三十四条：“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。”规定的情形相似，其基本形式为：土地使用权人为单位，职工出资修建或购买房屋并与单位签订协议，约定对将来建成的房屋如何进行管理、分配等相关事宜的行为。

在这种协议中，也有一项重要的内容：即不管是职工出资修建或是购买，都将以单位作为义务人，职工作为权利人，对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套(幢、层、间)房屋归谁所有。

笔者认为，这份协议同样满足《物权法》第二十条规定的条件，可以通过预告登记来保全将来发生不动产物权变动的请求权。

该协议对房屋归属的约定实质上与商品房买卖没有什么不同。

并且，通过预告登记职工还可以保全房屋所有权登记的顺位不受侵犯以及在义务人即土地使用权人——单位陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。

当职工与单位之间的债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未登记的，预告登记失效。

三、拆迁安置可以拆迁安置协议为依据进行预告登记。

协议的权利人一般为被拆迁人，其相对人安置方(拆迁人)为义务人。

协议的内容涉及被拆迁人将来安置的房屋坐落及产权归属。

通常情况下。

签订协议时，由于被拆迁房屋尚未拆除。

安置被拆迁房屋也尚未修建完成，被拆迁人为避免安置方(拆迁人)将双方协议安置的房屋安置给其他人或向第三人出卖，为保障将来取得房屋所有权，协议内容同样旷以约定进行预告登记。

因此，笔者认为，这份协议也满足“或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的规定。

同样地，该种形式的预告登记满足其保全效力、保存顺位的效力和破产保护的效力。

一般情况下，协议的双方存在对房屋结算金额补差的问题，这时，双方可依约定按照“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未登记的，预告登记失效。