2023年房地产经纪中介行业研究报告

第一章 行业概况

1.1 概述

房地产经纪中介行业是一个专业的服务行业，主要涉及在买家和卖家之间进行房地产交易的媒介服务。这些服务包括评估和定价房产，对房产进行营销和推广，协助谈判和结算交易等。在这个行业中，中介公司通常会有专门的经纪人团队，他们持有合法的房地产经纪人执照，负责为客户提供服务。此外，房地产经纪中介行业还包括为房地产开发商、投资者或租户提供咨询和管理服务。这个行业在经济的发展和城市的建设中起着重要的作用，同时也在个人和企业的生活中占据着重要地位。

根据市场研究机构 and 发布的《2023年房地产代理和经纪全球市场报告》，全球房地产中介市场从2022年的1.32万亿美元增长到2023年的1.4万亿美元，复合年增长率为7.3%。尽管俄罗斯-乌克兰战争短期内打乱了全球经济从疫情中恢复的节奏，但预计到2027年，房地产中介市场将以6.5%的复合年增长率增长到1.82万亿美元。

疫情的爆发对2020年的房地产中介市场产生了巨大的影响，由于各国政府实施的封锁措施，这些机构提供的服务需求下降。然而，预计房地产中介市场将在预测期内从这次冲击中恢复，因为这是一次"黑天鹅事件"，并非市场或全球经济的持续或基本弱点所致1。

房地产公司正在投资人工智能应用程序以执行各种功能，如物业搜索、建筑管理和设计。根据 的研究，约54%的受访物业专业人士已经使用人工智能改进关键词搜索，69%的人认为人工智能通过使文档的高速搜索成为可能，为他们的公司带来了竞争优势。

在2022年，亚太地区是房地产中介市场最大的地区，北美地区是房地产中介市场的第二大地区。

经济增长和快速增长的城市人口预计将在预测期间增加对住宅和商业楼宇经纪人的需求。农村居民进入城市的数量增加，导致对能负担得起的住房和商业空间的需求增加。这为房地产服务提供商提供了改善住房、零售和其他商业服务的重要机会。全球约60%的城市建设尚未完成。根据世界银行的数据，预计到2031年，南亚的城市人口将增加2.5亿。这种快速的城市化预计将推动房地产中介和经纪人的需求，推动房地产中介和经纪市场的发展。

在中国，房地产经纪中介行业正在经历一次管理上的强化。据中国日报网报道，中国已经发布了一份关于规范房地产经纪服务的指导方针，以保护相关交易中各方的合法权益。这个指导方针在10个领域内发布了监管措施，包括机构和经纪人的注册、服务费用的确定以及个人信息的保护。

根据由住房和城乡建设部以及国家市场监督管理总局共同发布的这份指导方针，将采取措施严格执行经纪机构的备案制度，同时全面实施经纪人的实名注册。指导方针还指出，经纪服务费应通过交易各方的协商来确定，同时考虑到服务内容、质量以及市场供求等因素。同时，指导方针也敦促经纪机构合理降低房屋销售和租赁服务的成本，并避免利用主导市场地位对其服务收取高昂的价格。此外，指导方针还禁止经纪机构及其员工非法收集、使用、处理和传输或非法交易、提供和披露个人信息。

1.2 房地产经纪中介分类

在中国，房地产经纪行为包括代理、居间和经纪三种形式，其中代理和居间是当前房地产经纪活动的主要形式。代理是指房地产经纪人通过与委托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实施民事法律行为。居间则是通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。房地产经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息，因此其有权利就提供的信息服务收取佣金。

图 中国房地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行

在美国，根据从业执照要求高低，可分为经纪人 () 与代理人 (Agent)，主要差别为经纪人可创办公司并独立签订契约，而代理人必须在经纪人监督下工作。

图 美国房地产经纪模式

资料来源： 资产信息网 千际投行

根据服务对象不同，代理人可分为买方代理 (Buyer’s agent)、卖方代理 ( agent)、双重代理 (Dual or agent) 和推荐代理 ( agent)。相比经纪人，代理人只须获得房地产许可证，在房地产购买、出售或租赁过程中协助客户并获取交易佣金，但必须在经纪人监督下工作。

图 美国房地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行

第二章 商业模式和技术发展

2.1 产业链

中国的房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链，涉及咨询顾问，销售代理、房屋经纪、房产估值、物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易三级市场，为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服务，在物业交易三级市场主要为机构或个人提供房屋租赁、二手房交易中介服务。房地产经纪企业不拥有房地产商品，只依托于房地产商品提供服务，主要通过对房地产信息的搜集与分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。

图 房地产经纪平台产业链

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

房地产开发商和房屋业主是房地产中介上游市场的主体，在房屋买卖业务中为卖方，在房屋租赁业务中为出租方。房屋买卖业务主要可分为房地产二级市场的新房买卖以及三级市场的二手房买卖业务，二级市场卖方为房地产开发商，三级市场卖方为房屋业主。房屋租赁业务的出租方主要为房屋业主，在国家政策引导和支持下，房地产开发商逐渐亦出现在房屋租赁市场中，成为房屋租赁的出租方。

房屋买家和租户为产业链下游市场主体，为房地产商品的需求方。房屋买家可分为从房地产二级市场购买新房的买家和从房地产三级市场购买二手房的买家。租户主要从房屋业主处租住房屋，而随着长租公寓业务的兴起，租户亦可从房地产开发商处租住房屋。

2.2 商业模式

在激烈的市场竞争中，中国现代房地产经纪机构传承、融合、创新了各种经营模式。

（1）融合型模式：包括以"信义"(上海信义房屋中介咨询有限公司)为代表的台湾模式，以"中原"（上海中原物业顾问有限公司）为代表的香港模式，以"21世纪不动产"（上海亚业房地产经纪有限公司）为代表的美国模式，以"链家"（上海链家房地产经纪有限公司）为代表的外地模式，以"上房置换"（上海房屋置换股份有限公司）和"德佑"（上海德佑房地产经纪有限公司）为代表的本地模式，以及以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大行为代表的市场研究、资产管理、房地产咨询及顾问服务模式。

（2）创新型模式：中介企业在传统的直营、加盟模式基础上，探索合伙人制度，独家代理限时签赔制度，内部承包，一、二手联动；代理企业从单一的销售、咨询、策划发展到全程代理、联合代理、代开发，提前介入产品定位，项目参股，与开发商建立长期良好的战略伙伴关系，依托信息平台，结合电商，追求效果营销。

（3）多元化模式：包括精耕细作，注重专业化发展；走全国化道路，实现跨省、市发展；延伸服务或尝试新兴业务，不断提升房地产服务行业的能级、丰富房地产流通服务的内涵。

（4）互联网模式：互联网的快速发展，为房地产市场提供了便捷的交易模式。包括：信息聚合型、交易平台型、中介自营型。

信息聚合型平台通过聚合房源信息吸引传统房地产中介企业和终端用户，房源信息量越大，流量集聚效应越强。信息聚合型平台通过收取传统中介企业端口费获利。传统房地产中介企业则利用平台发布房源信息，扩大房源的触达面，同时可节省互联网平台的建造费支出。信息聚合平台以体量大、客户流量大为竞争优势。

交易型平台作为独立的第三方平台，可聚集房地产商、房产代理商、房屋中介和购房者等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支付服务以及金融服务等。交易型平台目标客户群体直接向C端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入，帮助传统房地产中介企业实现房地产商品的线上销售、线下交易以及高效率低成本地卖房。

中介自营型通过自有平台获取并发布房源信息，通过自有经纪人撮合房产交易。如链家、房多多、爱屋及乌、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。链家提供的服务涉及资产管理、交易管理和金融理财等，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、金融、理财、房地产售后等领域，是中国较大的具有全产业链服务能力的房产O2O平台。链家作为传统房地产中介企业的资源积累为线上业务的开展提供了有力支撑，广泛的线下门店和大量的房产经纪人快速地将线上客源往线下交易转化。

图 经纪公司衍生平台模式闭环

资料来源： 资产信息网 千际投行

美国房地产经纪行业推行MLS系统，通过内部房源共享提升交易效率。MLS（ ，多重上市服务系统或房源信息共享系统）采用会员联盟的形式，卖方经纪人在获得业主销售委托后，将房源信息录入系统并对其他会员共享（业主一般不能自行将房源录入MLS），促使房源信息最大化发布，并与促成交易的买方经纪人共享佣金；此外MLS仅对会员经纪人开放而不对C端购房者开放，亦避免经纪人为吸引购房者而上传虚假房源的不良现象。据NAR统计，90%的售房者表示将房源上传至MLS，仅4%的业主表示拒绝MLS。

图 美国MLS系统运作示意图

资料来源： 资产信息网 千际投行 NAR

表 以世联行为例分析主营结构

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

2.2 技术发展

在中国，互联网技术帮助传统企业实现数字化转型升级，而通过房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线的‘五个在线’，实现房地产服务行业的数字化、网络化和智能化，最终实现交易效率与用户体验的提升。

（1）对房地产经纪企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，房地产经纪服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在房地产经纪服务中。对于房地产经纪服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

（2）服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。

（3）国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从房地产经纪行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快服务业融合和整合，夯实与规划，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。

2.3 政策和监管

中国房地产经纪中介的行业主管部门包括国家住建部，各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。

行业协会与自律组织包括中国房地产行业协会、中国房地产行业管理协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及各地方（上海、深圳、重庆等）房地产经纪行业协会。

表 相关政策

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

在对房地产经纪中介行业进行综合财务分析时，以下是一些关键因素和步骤：

图 行业综合财务分析

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

图 行业表现和行业估值

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

房地产经纪行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

表 以贝壳为例分析主营结构

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

表 境外房地产经纪公司估值对比

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

表 中国上市房地产经纪公司估值对比

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

表 并购事件

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

3.2 行业发展及特点

房地产经纪行业是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场运行的润滑剂，是房地产市场流通不可缺少的环节。经过多年调控和市场化的变化发展，中国房地产市场正在进入调整期。当前，随着我国新型城镇化建设的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，在楼市进入存量房交易超过新房交易的大背景下，房地产经纪行业具有良好的发展空间。

图 传统住房交易渠道格局

资料来源： 资产信息网 千际投行

2011年开始，58、赶集、百姓网、搜房、安居客等互联网房地产交易平台以及互联网房地产中介企业开始形成。随着移动互联网的发展，各家互联网房地产企业纷纷推出移动房地产交易App，房多多成为中国首个移动互联网房地产交易服务平台。

2014年，搜房网与世联行以及合富辉煌的合作，正式拉开互联网房地产中介登场的序幕。

2015年房地产市场的火热带动了互联网房地产中介交易市场的增长，大量互联网房地产交易服务平台相继出现。但低佣金和免佣金等烧钱模式和政府房地产调控政策趋严，致使纯平台型的互联网房地产中介发展受阻。

2016年，互联网房地产成为互联网创业者的聚焦领域，爱屋吉屋、房呀、好屋中国、吉屋网等O2O房地产中介平台相继出现，传统线下房地产中介运用互联网思维纷纷开展线上房地产中介业务，线上房地产中介通过电商模式涉足线下房地产交易。

图 现有的混业化房地产交易渠道竞争格局

资料来源： 资产信息网 千际投行

2017年，风口过后，互联网房地产交易服务平台陆续发生并购、倒闭事件，互联网房地产经纪行业进入自我调整期。

2018年底，互联网房地产中介交易服务市场规模达1337.4亿元人民币，同比增长率下降为13.0%。

图 线上房产交易平台的模式对比

资料来源：资产信息网 千际投行

3.3 驱动因子

（1）房地产存量时代，提供房产经纪生存空间

中国房地产市场从增量时代进入存量时代，正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡。二手房市场崛起是房地产经纪行业成长的驱动力，二手房交易信息不对称、交易流程更复杂，对房地产经纪服务的需求更大，为房产经纪行业的发展提供充足的市场需求。互联网房地产经纪作为传统房产经纪行业的优化渠道，将拥有更广阔的市场空间。

当前，中国房地产“黄金十年”结束，房地产行业新增开发受限。自2013年以来，中国住宅房屋竣工面积增长缓慢，2015年开始呈现负增长。2018年，中国住宅房屋竣工面积同比下降8.1%至66,016万平方米。与此同时，中国二手房交易体量实现跨越式增长，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导，截至2018年底，中国二手房交易量达2,391万套，累计交易额突破30万亿元。中国房地产行业已进入下半场，行业从增量开发模式切换至存量经营模式。一线城市率先进入存量时代，自2015年起，北京和深圳的二手房销售面积超新房销售面积。二手房交易已是一线城市楼市的主力，

（2）房屋租赁需求，拓宽房产经纪业务空间

2015年以来，降息降准、公积金新政、下调首付比例等一系列政策推动，房地产行业迎来房价的一波上涨，各大城市房价纷纷达到新高，其中一线城市涨幅尤为明显。

2017年，一线城市的住宅房屋平均价格相比2015年涨幅高40%。相比于住宅房屋价格的上涨速度，人均可支配收入的增速则显得非常缓慢，一线城市房价收入比高达20倍，置业难度已然很大。随后，各地政府为了打击房地产投机行为，密集出台楼市调控政策，如提高首付额度，调高购房资格门槛，提高房贷利率等，使得置业门槛进一步提高，部分潜在购房者被迫放弃置业继而转向房屋租赁市场。租赁模式相对其他房屋获取方式而言，在居住成本上具有绝对优势，更加适合经济能力较薄弱的人群。

至2018年底，中国的租房人口接近2亿。以成都、杭州为代表的新一线城市，租房市场成交总量同比增长明显，其中长沙、重庆同比增长高达50%，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。在政策严格调控、房价高企、置业观念转变等多重因素影响下，租住人群平均年龄逐渐增长。住房租赁市场与二手房交易市场相似，同样有着信息不透明，不对称的特征，房屋租赁者同样需要专业的房产经纪提供居间服务以寻得称心房源，因此住房租赁需求的持续增长将推动房产经纪行业的发展。

（3）资本持续加持

加速业务互联网化进程房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务从而获得佣金收入的轻资产行业，对资金需求量相对较少，因此传统房地产经纪行业鲜有大规模融资活动。随着互联网+房地产进程的加深，互联网房地产经纪行业逐渐成为资本的聚焦领域，资本加持助力互联网房地产经纪企业的腾飞。另一方面，资本的大量介入改变了互联网房地产经纪行业的生产结构和竞争格局，未来经纪企业间的竞争将转变成资本和人才的角逐。资本的介入使互联网房地产经纪行业呈现良性竞争和良性发展态势。

（4）事件驱动

图 新闻指数

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

3.4 行业风险分析和风险管理

表 常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

本行业常见的风险

（1）市场风险：由于以价换量刺激需求不断释放，需求与投资性需求的消耗，后续可能面临需求韧性不足致房产交易规模不及预期，进而影响房地产经纪公司业务发展受限的风险。

（2）政策风险：中央房住不炒政策不动摇，多城市进一步实施一城一策，可能收紧银行按揭等地产相关融资政策，地方政府可能出于对新房和土地市场保护的考虑，出台二手房限售政策，导致二手房交易的活跃度超预期下降。总体看，房地产行业的结构性调整在持续，政策环境依然存在较多不确定性因素。

（3）管理风险：在推动新战略落地过程中，可能面临一二线工作协同度、系统支持效率、人力资源配备、新业务条线落地等方面的具体问题，导致推进进度不及预期风险。。

（4）人才竞争风险：房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。

针对可能面临风险的应对措施

（1）加强政策解读，把握市场走势。统一对房地产调控长效机制的认知，准确把握市场走势，合理规避政策风险。以客户服务为中心，关注客户需求与客户感受，通过创新性的产品与差异化的服务争取更多的客户，提升市场占有率，提升盈利能力。

（2）集中精力专注于IT系统能力建设通过IT技术创新、AI技术的进一步植入、互联网推广的强化，深化促进业务的线上与线下联动，进一步夯实数据库的内容质量，优化客户体验，通过平台化运作和数据化工具开发多角度赋能经纪人。

（3）合规与高效双管齐下。通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，避免变革过程中的风险和弯路。

（4）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展保留真正的核心专业人才，同时提升对外部高端专业人才的吸引力度。大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性改善经纪人的专业性和职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在多元化发展战略的牵引下，实现经纪人职业化的同时，打造复合型人才，完善经纪人跨领域的专业化能力和作业能力，如在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面。

（5）加强各业务板块间的协同合作在多品牌多业务模式下，加速在房源管理、运营管理、品牌营销等方面的联动，在产业链上联合更多细分领域的合作伙伴，进一步扩大业务边界，实现共赢。。

3.4 竞争分析

1992-2019年，美国二手成屋销售套数从517万套增至533万套，新房销售套数从88万套降至 68万套，成屋销售占总销售套数比重从85%升至89%，远高于我国（2019年按销售金额口径计算存量房销售占比约33%）。目前美国二手房流通率约4%，亦高于我国（2.0%）、日本（0.9%）等。

图 主要经济体二手房流通率

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

图 美国房屋交易情况

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind 链家

存量房市场背景下，由于业主自售难度较大，美国经纪机构在房地产交易中渗透率高，目前达90%左右。定价困难、耗时长、文书工作复杂等导致美国业主自售难度较大。美国房屋类型以独栋为主，据美国房地产经纪人协会（ of ，简称NAR）统计，82%的购房者选择独栋房屋，8%选择联排房屋，公寓仅占4%。相比国内小区高层物 业，美国独栋房屋差异较大，导致定价相对困难。据NAR统计，40%的售房者表示获取正确售价为房屋自售的主要难点，同时房屋修 缮、销售耗时、文书工作等亦对业主自售形成制约，因此通过经纪人售房仍为美国业主主要售房方式。

图 主流国家城镇化率对比及美国城镇化率历史变化

资料来源： 资产信息网 千际投行 国家统计局

3.4 中国企业排名

中国主要企业有世联行[.SZ]、我爱我家[.SZ]、特发服务[.SZ]、国创高新[.SZ]、三六五网[.SZ]、宝龙商业[9909.HK]、易居企业控股[2048.HK]、首程控股[0697.HK]、融信中国[3301.HK]、景业名邦集团[2231.HK]、合富辉煌[0733.HK]、美联集团[1200.HK]、方圆房服集团[9978.HK]等。

全球非中国主要企业有贝壳(KE)[BEKE.N]、科斯塔[CSGP.O]、世邦魏理仕(CBRE)[CBRE.N]、-C[Z.O]、[OPEN.O]、[FSV.O]、[RDFN.O]、L[CIGI.O]、戴德梁行[CWK.N]、[DGR.DF]、[RMV.L]、戴维斯[SVS.L]、URBAN&CIVIC[UANC.L]等。

第四章 未来展望

房地产经纪中介行业的未来发展可能会受到以下几个因素的影响：

需要注意的是，这些趋势可能会因地区、市场条件、政策环境和技术进步等因素的变化而有所不同。同时，新的挑战和机遇可能会随着时间的推移而出现。因此，对房地产经纪中介行业的未来发展进行预测需要持续关注这些和其他相关因素。

Cover Photo by Ries Bosch on