房地产是怎么赚钱的？房地产投资是怎么赚钱的？

小皮投资房地产，但他说的是投资。事实上，他从事购买、建造、出租、出售和维修建筑物的粗活。此外，小皮还炸烂楼，处理不良资产，蹲在领导办公室门口。过去，小皮还有一件法式袖口的白衬衫，一条丝质口袋围巾，戴着金框眼镜。现在，他基本上穿着运动鞋和靴子，左手拿着无人机，右手拿着激光测距仪，戴着头盔。如果有一天你碰巧在 CBD 看到一件整洁闪亮的小皮衣，别猜，它一定是接待投资人的父亲。

在所有资产类别中，人们常常觉得房地产投资行业的门槛并不高：个人买了房子，租了房子。没有技术含量的房地产投资最常被鄙视。常听说房地产会被逐出投资团队；但也经常听到有人兜兜转转，最后回来哭着说砖混地靠谱。人人都说房地产是暴利；但从开发到控股，房地产的每一个环节都以为银行工作而自豪。买楼买地，起码保护首都，似乎是常识；但也有很多老板在房地产中走投无路，每个城市都有未完工的楼房。

房地产投资，大有用处吗？什么是专业？

为什么？与一般想象不同，打开计算模型，房地产行业其实利润率很低。对于一个典型的住宅开发和零售项目，一般利润为总销售额的10-15%，大约需要3年时间才能实现。房地产行业杠杆率高：如果资金只占销售额的10%，3年资本回报率是2倍，如果资金只占销售额的5%，那么资本回报率是3- 3年内4次。如果提前收回预售款，或者巧妙地进行再融资，杠杆率甚至可以超过100%。但是，当杠杆率很高时，一个错误可能会导致深渊。如何不犯错误是房地产投资行业的精髓。

房地产行业主要分为开发零售和控股增值两大类。

与上述住宅开发和零售项目一样，利润率并不高。但请注意，建设成本一般可以通过表内开发贷款融资，大部分销售费用和税金将跟随销售，开发商理论上需要承担，主要是楼面价格。但是，我们还有预售！虽然说一线城市越多，年龄越近，监管越严格，但有经验的专家，通过1）预售款在地款还清之前，或者2）土地出让款也批融资款，或者3）集团整体资金管理（十瓶八顶）等，依然可以尽量减少开发商承担的实际资金和投资时间。

比如排名越低的城市，预售条件越简单，但金融机构提供融资的意愿越低，如何平衡两者？资管新规出台后，土地（四证出资）之前的融资（融资）渠道基本被切断。哪里可以找到成本合理的融资来源？在集团整体的资金管理中，如何在并表与非并表、盈负债率之间切换？如何匹配烧钱的开发、融资、销售的进度，让资金链刚刚紧而不断？反过来，销售进度取决于价格和产品，在特定城市的特定位置，什么组合可以最大化资本回报，而不仅仅是高毛利率，或者只是快速销售？这些都取决于房地产专业的判断和执行。

或持有增值项目。传统的经典假设是，在一线城市核心地段，全租甲级写字楼，租金每年上涨5%。购买和持有时，净租金（NOI）的租售比约为5%，可通过推导获得总资产。回报率约为10%。假设 60% 杠杆的财务成本为 6%，股本回报率约为 16%。随着货币超发，租售比下降，20%以上的股本回报率也可期。购买这样的资产持有几乎没有管理成本（一个人就可以管理），无需运行许可证，不担心未完成的目标，一般不担心解体。对于大型机构投资者来说，这相当于高等级债的风险，股权的回报，何乐而不为呢？

因此，租金与销售额的比率一直被挤压到 3-4%；结果，供应增加了，租金没有上涨，但空置率一直在上升；当货币收紧，财务成本上升时，市场可以接受的租售比也上升了，那么当所有假设都被颠倒时会发生什么？房地产专业人士的判断，至少提前 12-18 个月，应该能够预见这些趋势并提前采取行动。在经济不景气的时候，政策往往能打开一扇门，而地产从业者的嗅觉此时应该另辟蹊径，抓住旧改、城市更新、不良资产处置的窗口，采取主动在核心领域创造价值。产业转型，地产大佬应该能抓住新机遇的大腿：零售不好，物流仓储（网购）；大门即将打开；那么，为什么北京的酒店要改成写字楼，而上海的写字楼要改成酒店呢？住宅成交低迷，长租公寓能赚钱吗？随着人工智能的兴起，数据中心会崛起吗？二线城市的核心区域还有多久的流动性？这些也需要房地产专业的判断和执行。

专业的判断和实施需要经验，而房产投资的最大门槛是学费太贵：一个房产项目，总投资金额从一个小目标开始，上百个小目标；少则两三年，多则七八年。开发者项目多，人多，一个人从头到尾锻炼的机会并不多。至于投资基金，如果单个投资团队一年能做一个新项目，算是过关，两个是优秀的，三四个基本是极限。别说住宅、零售、写字楼、酒店、研发、物流仓储、工业等，品类和战略如山穿插，每个城市甚至同城每个区的政策都不一样。

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