reits什么意思？不懂什么是REITs？看这篇就够了！

4月30日，证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点的通知》。（试行）”（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国基础设施领域公募REITs市场建设的帷幕，万亿市场即将启航。

根据《通知》，基建REITs聚焦重点领域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点领域，海南、长三角，支持国家级新区和符合条件的国家级新区。经济技术开发区试点。

聚焦重点产业，优先支持基础设施薄弱的产业，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水、电、热等市政工程，城镇污水、垃圾处理等污染治理工程。固体废物和危险废物处理。鼓励信息网络等新型基础设施和国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区开展试点。

1. 什么是基础设施 REIT？

REITs (Real) 第一年诞生于美国，是一种房地产投资信托基金，通过发行收益证明、募集资金、投资房地产，将租金收入和房地产增值在一定范围内分配给投资者的房地产投资信托基金。部分。如果理解起来比较麻烦，简单的事情就是进行房地产的“IPO”，将房地产权益分成小股，可以用来交易，类似于交易股份中的股份。这些优质资产可以为持有者提供相对稳定的收益。

国际意义上的REITs在本质上相当于基金，少数是私募，但绝大多数是公募。REITs可以关闭，也可以在市场上交易，类似于我国的开放式基金和封闭式基金。但是，我国此次试点的基础设施REITs针对的是基础设施领域，而不是房地产领域。它有其特定的含义。采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

2.为什么要在这个时候推出基础设施房地产投资信托基金？

可以理解为强者时代的产物。经过几十年的快速发展，我国积累了万亿级存量基础设施资产。这些资产广泛掌握在地方政府、城投公司和社会资本手中，长期缺乏有效的退出渠道。长期高杠杆和持续投资，使地方政府的债务压力逐年加大。另一方面，我国日益增长的家庭财富和机构投资者对长期稳定收益的金融产品的需求。

基础设施REITs的推出可谓恰逢其时。归根结底，REITs其实是一种巧妙的金融设计。主要目的是“撬动”大型基础设施，盘活现有基础设施资产，有效降低地方政府的杠杆率。“僵尸”固定资产投资实现金融化、证券化，增加了流动性，可以大大缓解地方政府债务压力，补充基建资金来源，开辟基建发展新空间。投资者可以等待分红，也可以通过交易所卖出赚取差价，最终形成各方共赢的局面。

过去，大型基础设施投资只能通过地方债券和地方政府融资平台进行。这两种方式近年来都给地方政府造成了沉重的压力。公募REITs的出现可以有效解决当前的困境，相当于提前变现现有资产，回馈短期融资需求，可以大大提高资金使用效率。同时，资金来源大大拓宽，为资本密集型的​​建筑业注入了“兴奋剂”。未来也有望逐步形成万亿量级的重大资产市场，推动我国资本市场健康发展。

3.REITs 市场的规模有多大？

截至2019年底，美国上市REITs规模约为1.33万亿美元。截至2020年第一季度末，美国对冲基金规模接近3万亿美元。美国上市 REITs 的规模约占对冲基金总规模的 44%。

从亚洲市场来看，截至2020年3月11日，日本上市REITs总市值1472亿美元，新加坡上市REITs总市值717亿美元，上市REITs总市值中国香港达到 335 亿美元。

截至目前，中国基础设施项目存量高达150万亿。如果将2-3%的股票（美国大约5%的固定资产）用于证券化，可以带来3-4.5万亿的资金。

基础设施REITs能带来哪些改变？

只有有效的大型基础设施项目才能获得市场化融资。最赚钱的大型基础设施项目往往位于经济发达地区、人口竞争力强的地区和市场化程度高的地区。可以预见，公有REITs的出现将进一步加剧区域间的差距。公共REITs发行量最大的地区，未来基础设施更新最快，城市价值增长最快，房价必然上涨最快。因此，经济发达地区的基础设施会越来越好，吸引更多的增量人口，最终带来强大的马太效应。

虽然新基建是未来的主线，但仅靠新基建并不能支撑中国经济增长。尤其是受疫情影响后，经济需要强劲提振。与新基建相比，传统基建范围更广，动力更强。

现在有了杠杆和支点，剩下要做的就是移动地球。

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