“金九银十”褪色 四季度房价涨幅或进一步回落

今年以来，国内房地产市场调控趋于常态化，融资窗口收紧、房贷制度改革相继出台。此外，近期“金九银十”楼市反响平平。业内预计，四季度市场规模调整将处于供需状态，房价涨幅有望进一步回落。

楼市“金九银十”已褪去

2019年三季度，房地产供给侧改革取得重要进展。期内，集体建设用地入市在法律层面和税收机制层面得到确认，国有建设用地二级市场配置渠道进一步畅通。同时，房地产市场的总体政策基调是：不将房地产作为短期刺激经济的手段，重点防范房地产金融风险。

受此影响，三季度重点城市商品房成交规模同比调整，环比涨幅稳于低位；土地市场放缓导致成交规模下降，住宅用地成交均价环比下降，土地拍卖率回升，平均溢价率回落，土地拍卖热量明显减弱。

事实上，今年以来，重点城市新房成交面积同比下降，尤其是楼市“金九”明显不足。中国指数研究院数据显示，2019年前三季度，50个代表性城市商品住宅月均成交量下降至2015年同期水平。

中国指数研究院相关负责人指出，三季度以来，政策环境趋严，买家观望情绪浓厚。叠加今年3、4月一二线市场销售端回暖，导致后续释放动力和市场调整需求不足。压力增加了。三季度，50个代表性城市商品房月均成交量同比下降1.8%，降幅略大于二季度。 8-9月重点城市成交量同比下降。

从各级城市看，今年三季度，一线和三线代表城市成交规模同比下降。 2019年1-9月，一线城市商品房月均成交面积57万平方米。三季度以来市场有所调整，月均成交面积58万平方米，同比下降8.1%。三季度二线城市月均成交面积约89万平方米，同比增长0.3%，整体成交规模企稳。三季度三线城市月均成交面积约33万平方米，同比下降约6%。

中国指数研究院相关负责人表示，今年3-4月市场呈现短期复苏态势，一二线市场被压抑的需求明显释放。 5月以来，需求进入市场的步伐有所放缓。金融界的密集呼声加强了对购房者和企业信贷的监管，市场调整压力加大。三季度重点城市商品房成交面积同比下降，降幅较二季度扩大。

结合10月以来近两周住宅市场成交情况，有业内分析人士表示，9月数据显示，主要城市的新房、二手房成交量有所下降。在监管政策的严控下，“金九银十”不再是房地产营销的“灵丹妙药”。

金融监管政策将保持严格稳定

近日，南京六合区、天津、三亚、北京燕郊等地陆续传出放宽限购令的消息。对此，易居研究院智库中心研究主任闫跃进认为，这进一步表明，当前部分城市特别是郊区市场限购政策放松的方向也是一个重要体现。特定城市的政策。

闫跃进告诉记者，南京这次的放松是一个特别积极的信号。一是四季度要积极降价促销，特别是去库存压力开始加大，房企此时需要积极开展项目销售。其次，放松也需要有条件。目前的放宽是针对特定群体、特定区域进行的，这也有利于后续房地产市场成交活跃，也可以防止房价上涨过快。第三，不排除后续地区如果有库存压力和销售压力，会有适当松动的可能。

今年以来，各城市房地产市场波动频繁，分化加剧。一个城市市场价格和1月份市场价格，特别是当前房地产市场和地市市场成交明显下滑，部分城市库存风险再次浮出水面，有加剧趋势；部分城市市场仍在蓬勃发展，部分项目仍可在白天开放，供需矛盾依然突出。

“在这样的市场背景下，预计四季度各城市将继续微调调控，加强执行。”科瑞地产研究中心分析师指出，目前“政策分城施策”。 “它越来越强了。

整体来看，热点城市的调控政策往往选择进一步升级。例如，苏州再次升级了控制。非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓等地购买第一套住房。 ，二手房限制区域扩大至苏州市区。由于近期房价大幅上涨，大连、洛阳也纷纷发布收紧“限价令”。

但业内普遍认为，房地产信贷政策将适度收紧，可能实施窗口引导。 2019年三季度以来，房地产行业金融管控明显收紧。上述科瑞分析师表示，“一方面，房企融资趋紧常态化，愈演愈烈，银行、信托、境外债券等各种融资工具全面收紧，非法资金流入房地产市场受到严格控制；一方面，住宅贷款业务大幅减少，短期住房贷款利率可能会继续上调。当然，不同城市会有差异化的住房信贷政策，对房价上涨压力大的热点城市，应该有更高的住房贷款利率浮动利率。”

展望2019年四季度，中央指数研究院也认为，房地产行业的管理政策仍将基于“不以房地产作为短期拉动经济的手段”。其中，今年以来在调控过程中的金融政策将贯穿始终，四季度将继续坚持，金融监管政策基调将保持从严稳健并逐步下沉从中央到地方。

房价涨幅可能进一步回落

中国指数研究院分析认为，近期多种货币政策工具继续发力，进一步开放货币传导机制，同时保持流动性合理充裕。对于房地产市场，监管层多次发声反对房地产市场的金融板块。在推行宽松的信贷政策时，严防资金违规流入房地产领域。企业内外融资渠道趋紧，房企资金压力明显加大。

基于此，在行业金融监管加强、融资渠道收窄、销售收入支持不足的背景下，四季度房企资金压力将进一步凸显，影响积极性房地产企业投资开工建设。预计全国房地产开发投资额和新开工面积增速将继续放缓。

从价格上看，根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据，今年以来100个城市的房价总体表现平稳，而各季度累计增幅较去年同期有所收窄。根据中国指数研究院的分析预测，“但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅可能会进一步回落。”

具体而言，受今年高价土地项目集中入市等结构性因素影响，商品房销售价格持续快速上涨。进入四季度，全年业绩压力和资金压力加大，推动房企加快抛售资金，价格涨幅有望继续回落；而三四线代表城市因后期增长乏力，前期透支。调整趋势将继续。同时，随着市场环境趋紧、需求释放放缓，一二线城市的市场规模也将面临一定的调整压力。四季度整体市场将承压。

从企业来看，业内人士认为，四季度在“有房不炒”的政策下，房企增速将趋于稳中有升。尤其是在融资端监管趋严、房企短期债务压力加大的情况下，房企将更多地依靠销售收入来补充资金链。

“我们预计，目前的金九银十虽然不及往年，但四季度房企整体供给会有所增加，营销力度也会加强。”上述科瑞分析师表示，“面对销售压力，在项目整体销售率下滑的背景下，四季度房企也将积极加大营销力度。更多持股的房企会选择以价换量，以降价抢业绩，加速项目销售。” （北京记者高伟报道）

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