二手房交易流程与税费（买二手房时80%的人都没
在买房和卖房的过程中，除了房款之外，肯定会涉及到的另一件大事就是税收。税费的多少将直接影响交易的结果。虽然在交易新房和二手房的过程中会有经纪人，但他们都会为你做这一切。想了解更多相关知识，本期我们来详细聊聊税费。
01我需要为每种类型的房屋缴纳什么样的税？
01 新房子
需要缴纳契税和专项维修基金
02二手房
理论上，我们购买二手房所涉及的税款，有的由卖家承担，有的由买家承担，有的共同承担。但在北京目前的房地产市场上，所有税费基本都由购房者承担。这种情况看起来很不公平，但实际上羊毛来自羊，即使卖家出钱，也会包含在房价中。
一类经济适用房
我们通常所说的保障性住房，一般指的是一类保障性住房，需在偿还综合地价五年后（契税发票开具之日或房产证登记5年，注意：部分城市地区，户籍所在地区县住房保障管理部门还需出具放弃优先回购证明）
注意：缴纳综合地价后，保障性住房转为商品房，重新计算房屋登记日期。用白话来说，原来五岁的现在已经没了。
应缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价
二等经济适用房
房产证上一般注明房屋性质为“按经济适用房管理”，即拆迁房屋、集资建房、经济适用房。获得房地产交易许可证。
需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金
两人间
限价、限套普通商品房，与保障性住房相同，自2009年左右起停止申请，挂牌条件也与保障性住房、契税收据或登记日期相同房产证的日期是五年。
需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地所得税
3 自住商品房
简称自住，是限价、限面积的政策性住房。比同等质量、同区位的商品房价格低30%左右。 2017年自住商品房升级为共有产权房，挂牌条件与契税发票开具之日或房产证登记之日相同，为期5年。目前，北京尚无符合挂牌交易条件的自住商品房。
需要缴纳契税、个税、增值税及附加、土地收入等价款
4 公屋
是由国家和国有企业事业单位投资、建造和出售的住宅。在住宅出售之前，住宅的产权归国家所有。公共住房有两种，一种不能挂牌交易，居民只有使用权，另一种可以挂牌交易，也就是我们所说的购买的公共住房。 （注：中央产房为公屋类型，挂牌前需满足条件并办理交易备案手续，蓝岛大厦一楼办理挂牌申请手续）
需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金
5普通商品房
需缴纳契税、个人税、增值税及附加税
6 商务办公
新建：契税（净价的3%）、印花税（0.净价的5%）、专项维修基金
二手：需缴纳契税、个税、增值税、印花税、土地增值税
03车位
契税（净价的 3%）、印花税（0.净价的 5%）、专项维修资金
02其他传输方式
01馈赠与传承
继承分为三种：法定继承、遗嘱继承和遗赠
法定继承是指死者没有遗嘱，按照继承顺序（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）
遗嘱继承，顾名思义，是按照遗嘱继承的。立遗嘱时，如果继承人是法定继承人，则为遗嘱继承；如果继承人不是合法继承人，那就是遗赠，实际上是礼物。
前两者不需要交税。遗赠需要 3% 的契税和 0.05% 的印花税。
02公司买房
1什么样的公司可以在北京买房？
①个体工商户在本市连续缴纳个体工商户税5年以上（含），限购买1套住房（含新建商品房和二手房） ，并且只能出具经营者（或家庭成员）的财产证明；
②内地公司不限在北京买房，可以买房（港资或无营业执照的政府企业除外）；
③在北京设立分公司、代表处的境外机构（经批准从事房地产业务的企业除外）可购买本市办公所需的非住宅房屋。
(备注：简单来说-②③，如果公司是在内地注册的，可以在北京买房，买房没有限制；如果公司没有在内地注册，只能购买非住宅房屋。）
2公司买房的税费？
契税（申报价格的3%）、印花税（0.申报价格的5%）、房屋登记费（550元/本）
关于以公司名义买房贷款的3个问题？
公司需要法人作为担保买房，提供法人的自来水，贷款。贷款高达50%，利率1.1倍。
4您每年需要为持有公司财产缴纳哪些税款？
①房产税：原值*0.7*1.2%（1000万*0.7*1.2%=8.40,000）
付款时间：4月或11月，会有违约金，必须在卖房前付清。只需支付 5 年的费用。
②土地使用税：对应地级税额*建筑面积/年，一般为1.5元至30元/平方米/年
5我在出售时需要缴纳哪些税款？
增值税：（申报价格-原价）*5.6%；
印花税：申报价值*5/10,000；
土地增值税（增量的30%-60%）
企业所得税按年应纳税所得额征收；
（注：在北京公司买房限三年，不能安家和上学）
03各种税费是如何计算的？
01 契税
02 税收
03 增值税及附加费
04土地出让费
05综合地价
06专项维修基金
独立屋和非住宅（如别墅）50元/平方米
多层住宅、非住宅（六层以下建筑）100元/平方米
高层住宅和非住宅（七层以上）200元/平方米
07土地收益当量（自住商品房）
同一地点商品房价格与购买时自住商品房价格的差价的30%
08土地收益（两人间）
(房屋核准价-原价)*35%
09土地增值税（公司买房）
土地增值税=增值税*税率（税率30%-60%）
增值额=网签价或核准价-扣除工程费用（网签价或核准价取大者）
扣除项目款=原值+原契税+本次加值+增量+网签价或核定价的10%（网签价或核定价大者）
增加量=原值*5%*年数
税率由增值/扣除额决定
例子：我之前2000万买了一套房子，网签价1500万。 5年后，我以3200万的售价向公众出售。我需要交多少税？
增值税：(3200-1500)*5.6%=950,000
企业所得税：(3200-1500）*25%=425万
印花税：3200万*0.05%=16000元
土地增值税：(3200-1500）*30%=510万
04 其他名词解释
挂牌价：中介挂牌时业主设定的价格。
网签价格：现在二手房在过户前需要网上签，即在房管局网站上公布成交和合同。网上签约价为网上合同上写的交易价格。
转让指导价=批准价：相关部门制定的房产转让价格，一房一价。
评估价格：评估机构计算出的相对科学合理的市场参考价格。 （影响贷款上限）
交易价格：最终的真实交易价格。
中介费：最高2.成交价的7%（包括很多杂项，就不多介绍了）
原始值：上次转账的成交价。
资金监管：将买卖双方的资金存入第三方账户，避免因资金损失而违约。
五加二：满五是指自取得产权证之日起，房产已持有5年以上（满二为2年以上），如果房产没有出具证明的，也可以从发票上的契税缴纳日算起。
唯一：表示省内的业主必须只有这栋房子在地局系统中登记。
普通住房、非普通住房：
以北京为例，普通住宅的认定应满足以下三个条件。
1.住宅区容积率1.0（含）。
2.单体建筑面积小于140平方米（含）。
3.实际成交价格低于下表（家中唯一住所可享受一般房屋契税）
05 退税
出售公共住房的购房者：在出售公共住房后一年内新购入的商品房，自缴纳契税之日起3年内，纳税人可按规定向当地税务部门申请退税。
拆迁购买二手房：房屋拆迁后，用拆迁款购买二手房，可享受契税减免，最高可抵扣全额。可以在纳税时直接扣除，也可以税后退。
最后一个例子是我自己编的，可能有漏洞：
一个哥们的第一套房，手里拿着150万，第一次看到北京新天地（商品房）一套55套，是唯一一套5套满房的。挂牌价320万，评估价280万。
又看到了一套瀛海家园（搬迁房屋：京师二类），两房，83平米，南北通透。不过众所周知，原价是20万，房本名下还有三套房。
北京新天地：商品房只有5个，只需要缴纳契税=280×1%=2.80,000
瀛海家园：二等保障性住房不足五套
需加收增值税及附加费=252/1.05×5.6%=13.440,000
契税=(252-13.44）×1%=2.3856万
个税=(252-20）×20%=46.40,000
土地出让费=252×3%=7.560,000
一共需要交大约70万税
（注：计税价格为税基=网签价，最低转让指导价≤网签价≤评估价，网签价应结合买家的付款方式，所以网签价格将根据每个买家的情况而定）
以上只是粗略计算，但可以看出隐藏在挂牌价之下的税费的威力（挂牌价不含税费）
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