成本项目包括哪三项（产品成本包括哪些）

第一部分是开发成本的概述。

一、成本核算的意义

房地产开发企业是从事土地、房屋及配套设施开发建设的经济实体。其基本任务是为社会提供满足国民经济发展和人民物质文化生活需要的各种开发产品（建筑工地、商品房等）。企业发展和经营的过程，也是一个劳动力消耗的过程。在企业发展经营过程中，必须消耗各种人力、物力、财力，包括物质、固定资产等物化劳动消耗，以及职工工资、福利等生活劳动消耗。这些费用的货币表示是费用。产品开发成本是指企业在开发经营特定开发项目（产品）过程中发生的各种费用，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费、间接开发费用。成本。

房地产开发企业的这些人工成本，无论是构成开发成本还是作为期间费用，都发生在企业开发经营全过程的各个环节、各个环节，代表着企业的整体消费水平，也是一个综合性指标。反映企业的管理水平。因此，加强企业成本核算具有重要意义。

首先，成本核算可以为企业提供维持简单再生产的资本补偿规模。根据“收入与成本匹配”的原则，企业的营业收入应先补偿匹配成本，如有盈余，则以企业利润列示。反之，如果营业收入小于成本，则说明企业处于亏损状态，成本无法完全弥补。因此，只有正确核算成本和费用，才能合理确定企业的利润，从而保证各方面的经济利益（国家税收、企业积累和投资者分红等）。）。

其次，成本会计可以为成本管理提供依据。成本管理包括成本计划、成本预测、日常控制和成本分析。这些工作必须基于成本数据。通过成本核算，可以了解和评估成本计划的完成情况，促进企业节约成本、降低消耗，分析问题，做出合理的成本预测。没有客观准确的成本会计信息，成本管理就失去了现实意义。

第三，成本核算也是国家宏观经济管理的基础。企业的成本是制定其产品价格的依据，每个企业的产品价格直接或间接影响着国家金融、金融、价格等经济体制的改革。目前，国家对与企业成本相关的费用范围有严格规定。通过企业成本核算，可以促使企业遵守国家有关财政规定，合理利用人力、物力、财力等经济资源，实现国家对国民经济的宏观调控。

二、成本会计的基本要求

如上所述，成本会计对房地产开发企业加强管理、提高经济效益具有重要作用。为保证及时准确地提供会计信息，成本会计应遵循以下基本要求。

(一)合理确定成本核算对象

成本核算的对象是房地产开发企业在开发经营过程中确定的用于收支费用的费用承担者。确定合理的成本核算对象是正确组织企业成本核算的重要条件。

房地产开发企业对成本计算对象的确定有具体要求，因为开发企业是按照国家城市建设总体规划在特定地点进行开发建设的。由于土地是一种自然资源，每块土地的水文地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同，使得土地开发过程和成本差异很大。对于住宅建设，城市规划对其高度、形状和结构有不同的要求。由于房屋的性质和用途不同，建筑产品不可能按照与工业产品相同的设计图纸批量生产。因此，房地产开发公司并没有完全相同的开发流程，必须按地块、按房子组织开发经营。对于他们的产品成本核算，他们还必须为每个开发项目设置成本计算表，为每个开发项目收集费用，并计算成本。

（二)严格遵守成本范围。

根据企业会计准则的要求，与生产经营有关的各项费用，应当计入企业成本。企业应当按照规定的成本项目和费用项目收取生产经营过程中发生的一切费用。明确并坚持成本的支出范围是合理组织成本核算的前提。房地产企业的开发成本可以分为两类：开发产品的成本和期间成本。根据房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品的成本包括以下项目：

1.征地拆迁补偿。指房地产开发企业按照城市建设总体规划，在土地开发中发生的各项费用，包括征地费、耕地占用税、劳务安置费以及与地面和地下拆迁补偿有关的净费用​​。附件（即扣除旧房拆迁后）。残值）、拆迁房屋的安置费用等。

2.施工前成本。指房地产开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”（即水、电、通路，场地平整）和其他费用。

3.建筑和安装成本。指房地产开发项目开发过程中发生的建筑安装费用，包括房地产开发企业通过外包方式支付给承包方的建筑安装费用，以及通过外购方式计入开发项目建设预算的费用。自营。

4.基础设施费用。指房地产开发项目开发过程中发生的各种基础设施支出，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

5.公共设施费。指房地产开发项目发生的独立非经营性公共配套设施支出（不得有偿转移），包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等。和其他设施支出。

6.间接开发成本。指房地产开发企业为直接组织和管理开发项目而发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房等。摊销等

开发性房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。行政费用是指企业行政部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务过程中发生的费用，以及专业销售机构的费用。

同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不计入成本：①购建固定资产、无形资产和其他资产；② 对外投资支出；、补偿费、土地闲置费、企业赞助和捐赠费；④ 国家法律法规规定以外的各种支付；

（三)正确划定各种成本费用的界限

为确保收费和成本计算准确合理，应正确划分以下收费界限：

1.正确划定产品成本和产品成本的界限。

房地产企业在开发经营过程中，由于经济活动的复杂性和多样性，费用的用途多种多样，并非所有费用都计入产品成本。与开发经营相关的费用，由房屋开发建设的材料、材料、管理人员工资等成本支付；与开发经营无关的费用由其他项目支付，如固定资产存货损失、毁损、异常损失、公益捐赠费用、违约金、补偿金等，企业必须按照成本范围进行核算国家规定的费用和费用，如实反映开发经营费用，不得任意压榨成本、摊派费用、

2. 正确划定每个会计期间的成本界限。

对于计入成本的费用，还应确认计入成本的费用的等待期。企业的开发经营活动连续进行，分期结算。所以有时候有些费用的支付期和收入期是不一样的。如果本月预缴下一季度的书费，则本月为缴费期，后三个月为受益期；例如本季度的贷款利息在季度末支付，则本季度的三个月为受益期，支付期为该季度的最后一个月。对此，应实行权责发生制原则。本期应承担的一切费用，无论是否支付，应计入当期；任何不属于当期的费用，即使已经支付，也不能计入当期。对于这些具有不同支付期限和收益期限的成本，会计常采用预付或应计的方法确定其等待期限。但不应通过分摊的方式人为调整各会计期间的成本水平。

3.正确划分产品开发成本和期间费用的界限。

对于所有计入当期成本的费用，企业还应在产品开发成本和期间成本之间划清界限。产品开发成本是指产品（土地或房屋等）开发建设的直接成本（如征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等）。发生。)，以及企业内部独立核算单位为开发产品而发生的间接开发费用（即工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等）。产品开发成本是产品开发项目的一部分。但是，组织管理费用、销售费用、企业行政管理部门发生的财务费用与产品开发没有直接关系，不易确定属于哪个具体产品。因此，该期间属于所有权对象，并未考虑产品开发成本。只有在两者之间划清界限，才能正确计算各期损益。产品开发成本对损益的影响不仅限于当期支出，而且往往还会影响以后各期。由于包含在开发产品成本中的费用随着产品的销售而由销售收入补偿，未售出产品的成本将形成公司的存货资产（开发产品、租赁开发产品等），其中成本涉及以后期间的损益。期间发生的所有费用均计入当期损益，直接从当期销售收入中补偿。

4. 正确划分各种开发产品成本的界限。

对于包含在开发产品成本中的支出，还需要确定归属对象，以便分别计算各种产品的开发成本，反映每个开发项目的实际消耗水平，分析评估设计预算，施工图预算和工程造价计划实施。这就要求所有的产品开发成本都要根据受益人进行分配和收取，并包含在不同的产品开发成本中。房地产开发企业的开发建设项目分为土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建项目四大类。在每一类开发项目下，设置详细的成本项目（如征地拆迁费、初步工程费、建设安装费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费等）按造价计算对象。为产品的开发和运营直接发生的一切费用，直接计入产品的开发成本。多个产品的开发和运营共同发生的各项费用，按照一定的分配方法，分摊到各个产品的开发成本中。为产品的开发和运营直接发生的一切费用，直接计入产品的开发成本。多个产品的开发和运营共同发生的各项费用，按照一定的分配方法，分摊到各个产品的开发成本中。为产品的开发和运营直接发生的一切费用，直接计入产品的开发成本。多个产品的开发和运营共同发生的各项费用，按照一定的分配方法，分摊到各个产品的开发成本中。

(四)做好基础工作。

在成本核算中，还需要做好各项基础工作。一是做好项目预算定额或建设预算定额的制定和修订工作，作为审控开发运营成本的依据；二是建立健全物资计量、收发、收发、盘点制度，杜绝收、转、损。三、做好所有原始记录的登记、传输、审核和存储，如开发建设的时间和用电量，半成品（成品）的内部转移等，以便正确及时地进行成本核算等管理。提供资料; 第四，选择合适的成本核算方法。

三。成本核算的一般程序和帐户设置

如前所述，房地产开发企业发生的各项费用，按照是否计入产品开发成本，可分为产品开发成本和期间成本。房地产开发企业的成本核算过程，就是将各种费用归集和分摊到各种开发成本和各种期间费用的过程。

(一)成本核算的一般程序

成本核算一般按以下程序进行：

1.查看当期发生的各项费用的成本限额。

2.计入成本的各项费用对应的各项费用，应按经济目的和发生地，计入各种已开发产品的成本和期间费用。

3.落实权责发生制原则，正确处理各项费用，确定本期应承担的费用。

4.根据受益人分配开发间接费用。

5.结转已完成开发产品的成本和期间费用。

(2)成本核算的帐户设置

按照现行会计制度，为汇总、分摊和反映房地产开发企业在开发经营过程中发生的各项成本费用，正确核算各类项目开发产品的成本，企业需要设置开发成本、间接开发成本、管理成本、财务成本核算、销售成本等。

“开发成本”是指企业开发土地、房屋、配套设施和建设项目所发生的各项费用。“开发成本”是一个成本科目，借方发生的费用，登记为成本核算对象。如果是直接费用，直接记入本账；如果是间接成本，应由开发产品的成本承担，则先计入“开发成本”。间接成本”科目，月末按一定的分配标准分配相关成本核算对象。债权人将登记并结转开发项目的竣工成本，借方余额将反映在建开发项目的实际成本。本科目应按照土地开发、房屋开发、配套设施开发、代开发建设项目等开发成本的种类，设置明细核算。、基建费用、建设安装费用等）进行详细核算。）。

“开发间接费用”科目核算企业内部独立核算单位为产品开发而发生的全部间接费用。“开发间接费用”是一个成本科目，在当前开发过程中发生的所有间接费用都记入借方；贷方分配在注册期结束时结转的间接费用；结转期末无余额。这个科目要根据企业内部不同的单位和部门进行详细的核算。

下一条通知：

第二部分：房地产企业土地开发成本核算。